前几天发了一个LPR最新报价的动态,结果引来很多人的私信和评论,从咨询的问题来看,大家对房贷利率要不要转化为LPR还是一知半解,甚至有些网友的理解是完全错误的。

今天,就把房贷利率和大家关心的问题从原理到实际的影响给大家说清楚,希望对大家有所帮助。

房贷利率转换政策是在2019年12月底,由《中国人民银行发布〔2019〕第30号》公告开始的,该公告明确表示,在2020年3月1日至8月31日期间,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

中国人民银行公告〔2019〕第30号

对《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件(后文简称30文件),很多房贷一族表示,每个字都认识,就是不知道说的是什么意思!其实,这也说明了的大家在房贷方面知识的欠缺。

房贷要不要转化为LPR?如何转化?那些人需要转化?转化后对购房一族还贷会有那些影响等问题?

要回答上述一系列的问题,那么你只要搞清楚房贷利率改革的背景,以及30号文件出台的目的,就知道你的房贷利率该不该转了。

所以,我们先从房贷市场的背景开始。

一、房贷改革的背景

新政策出台的背景是为了落实中共中央政治局4月19日召开会议,该会议强调,贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,这只是市场利率改革对房地产市场的影响。

而新政策的主要目是提高货币市场的传导效率,降低企业的融资成本,引导资金进入实体经济,增强货币政策对贷款利率的引导作用。

个人住房贷款利率作为贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从以前的贷款基准利率转换为LPR。随后,央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

二、房贷利率换锚正式实施

8月25日,中国人民银行25日就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告。该公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,房贷利率换锚正式启动,这意味着从这天开始,个人住房贷款利率会逐渐与基准利率脱钩,改为与LPR(贷款市场报价利率)关联性浮动。从此,房贷利率在没有央行基准利率的说法。

三、中央银行30号文件公布,重点解决存量贷款利率转轨的问题

从自2019年10月8日起开始新发放的商业贷款就已经与LPR进行挂钩了,那么在10月8日之前已经拿到商业贷款和2020年1月1日已经签订合同(按照银行基准利率)还没有拿到贷款用户,就是所谓的存量用户。

而2019年12月28日,《中国人民银行发布的第30号》公告主要解决的存量的问题,即2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),在2020年1月1日以后,金融机构也不会与客户签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

而此次存量转轨的问题在3月1日正式实施,8月30日结束,在这期间,金融机构要与客户就定价基准装换条款进行协商,客户可以将房贷利率转变为LPR加点形成利率,也可以转换为固定利率,但是,是否选择转轨的机会只有一次。

从这一点可以看出,中央银行把是否转轨主动权给了客户,客户可以根据自己的情况来选择转化或者不转。

但是,对于此项政策,大多数房贷一族根本就搞不懂是怎么回事,所以,对于房贷利率到底转还是不转也是无从下手。

其实,总体来说,这次的转轨对房贷一族的影响也是极其有限,从短期来看,房贷定价利率转轨将会是一个非常平滑的过度,房贷利率总体上将会保持稳定。

从房贷利率的定价来看,之前的基准利率和LPR报价利率基本没有多大区别的,以前的房贷利率=基准利率*(1+浮动系数),而现在则是,房贷利率=LPR+浮动加点。

从这两种房贷利率的形成过程来看,两者其实都是浮动的,唯一的区别就是基准利率恶和LPR更新评率不同。

历年央行公布的房贷利率

央行公布的基准利率从2015年以后到现在,基本上五年就没有变过,因此,这就给大家形成了一种错觉,认为基准利率是固定的,而事实上,从之前的央行公布的利率来看,实际上也是浮动的。

而现在把央行公布的基准利率改成LPR(贷款市场报价利率)后,其实现在的利率转换只是基准利率换成了LPR而已,而这次的换锚,主要给变的是LPR形成机制和更新频率不同而已。

LPR由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国18家银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。

相比一万的央行基准利率,没有固定的更新时间,而LPR则是由固定的更新时间,也就是每月20日,而房贷转轨之后,重新报价周期基本上是固定的,你可以选择1年期一报价。

总体上来说,转前和转后不会有太的影响,而真正有意义的是LPR的长期走势,如果LPR在未来一段时间走低,那么房贷利率是下跌的,反之则增加。根本不是网上那些大V、公知所说的,房贷的转轨是房奴们解放自己的唯一机会。

所以,对于那些房贷还有四五年就还清的人,无论利率高低,转不转都几乎没有影响,因此,这些人就不要在纠结到底是转还是不转,其实,转和不转几乎没有区别。

而那些房贷是10-30年的客户,就要慎重考虑转轨的问题,由于这类客户的房贷周期长,到底要不要把房贷利率转为LPR,就要判断未来几十年的LPR整体走势。

LPR是作为市场报价利率,每个月都会进行一次报价,所以,基本上都是浮动的,从理论上来看,如果LPR在未来一段时间走低,那么转轨将会给你节省一部分的房贷成本,如果LPR走高,当然也会增加你的房贷成本。

但是,从中国经济的发展趋势、国家的宏观经济政策和房地产市场定位,以及结合最近几次的LPR报价来看,LPR大幅上升的空间非常小,而下行的空间还是比较充裕。

贷款市场报价利率(LPR)走势图

如果你对未来的LPR走势做出错误的判断,即该转时候没有选择转,那么你很可能在未来几十年都会被套在高利率房贷上,长期承担房比较高的房贷成本。

四、相对于贷款时机的选择,房贷利率转轨对房贷成本的影响比较小

从房屋贷款的成本来看,房贷总成本=贷款金额*贷款利率*贷款期限+还款方式+贷款方式。

除去房屋商品的属性,真正影响你贷款成本是房子作为金融产品的属性(也可以称之为金融属性),即与买房子相关的按揭贷款。

影响房贷的因素主要是4个,分别是贷款金额,贷款期限,还款方式和贷款方式。

而这4个指标当中,有两个因素,房贷金额和房贷利率是你没法控制的,有三个因素是你完全可以控制的,比如贷款期限,贷款方式和还款方式。

在两个不可控制的因素中,你能贷多少款,与你自身还贷的能力相关,也与金融机构能给你审批额度有关,在贷款金额方面,大多数情况下,金融机构是拥有主动权的;而贷款利率大多数时候则与贷款时机有关。

例如,在2009年,由于08年全球金融危机的影响,金融机构和很多房地产商都进行过不同程度的打折销售,力度最大房贷利率可以下浮30%,而当时的银行公布的房贷利率是5.94%,如果这样的贷款利率,在下浮30%,那么真实的房贷利率就是4.15%(5.94%-5.94%*30%),而在08年或者10年买房的人,贷款利率都有不同程度的打折现象,而这样的贷款利率甚至远远低于从2015年央行公布的贷款基准利率4.9%。

在2019年7月份网友自爆的贷款利率

如果你是在2019年买房的用户,那么就没有那么幸运了,房贷利率基本上在6%左右。

或许大家对于6%贷款利率和4.41%(4.9%基准利率打九折)没有什么概念。我们可以给大家举一个例子,同样是贷款100万,还款期限选择30年,同样的还款方式和不同还款方式之间的区别。

房贷利率是6%情况下,等额本金还款法和

房贷利率是4.41%情况下,等额本金还款

上面的数据如果列举出来,相信大多数人都看的懂,我就不做过多的解释,只做一个简单的总结。各位贷款买房的人,还是现实点,多研究一下房地产市场,多注意贷款利率

,少听那些所谓房地产专家的毒鸡汤,他们号称,房贷你从银行贷款拿到成本最低的贷款,一定不要提前还贷。我只想说的是,利息虽然低,但是,如果贷款额度大,对中产阶级而言,利息照样是你不可承受之痛。

说完了两个没法控制的因素,我们在看看三个你完全可以控制的因素中,也可以理解为你可以选择的因素,贷款期限,贷款方式和还款方式。

三个可以选择因素,就要看你懂不懂,如果你懂,给你也会节省很多的成本,如果你不懂,那么就给你当初鲁莽的行为买单吧。

网友留言

很明显,这位网友就是一个外行,根本搞不清楚等额本息和等额本金的区别。他这种说法对吗?你不能说是错,因为,只要是贷款,如果你每次都还款,利息肯定会越还越少。但是,如果你把等额本息还款法和等额本金还款法相比,那么你就是一个冤大头,具体原因,参考上面等额本金和等额本息还款法所支付利息对比。

作为一个普通消费者,我希望大家明白一个道理,从房贷实践中表明,金融机构作为一个盈利性组织,唯一的目的就是利益最大化,对于我们普通用户来说,它不是一个完全值得信任的机构。因为,如果你没有特殊要求,他们大多数都会建议你选择等额本息还款!道理非常简单,你选择等额本息还款法,他们赚的更多!

而这次央行对房贷利率转轨,影响的就是房贷利率。2009年买房和2019买房,你从银行能拿到贷款利率差别是比较大的,6%贷款利率和4.41%贷款利率,所支付的贷款成本就是几十万的差距,这就是我所说的,真正实质上影响你贷款成本已经在签订贷款合同的那一刻已经决定了。

而这次的房贷利率的转轨,相比买房时机的选择,影响真的非常有限。从《中国人民银行公告〔2019〕第30号》公告给出转轨方式来看,如果你的房贷利率是5.39%,如果要转化为LPR报价利率。

2019年12月发布的5年期以上LPR报价

如果你选择在2020年3-8月之间任意时点转换,所加的点数均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定。从这点来看,既然LPR已经固定了,那么影响你加点正负和加点多少的其实是你的原始贷款利率。

也就是说,如果的原房贷利率是在5年期房贷基准利率4.9%上浮10%,那么你的房贷利率就是5.39%(4.9%×(1+10%)=5.39%),2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么你的加单幅度就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)

如果的原房贷利率是在5年期房贷基准利率4.9%上浮30%,那么你的房贷利率就是6.37%(4.9%×(1+30%)=6.37%)那么你的加单幅度就是1.57%(6.37%-4.8%=1.57%);如果是4.9%上浮40%,你的房贷利率就是6.86%,相应的加点幅度就是2.06%,其他加点幅度和这上面相同。

上面两种情况都是加点为正的情况,那么什么样的情况下加点幅度为零或者加点为负值呢?

其实,这个很好理解,只要你的房贷利率和2019年12月发布的5年期以上LPR报价4.8%相同,那么加点幅度就是零。

如果你的房贷利率小于4.8%,就会形成加点为负值情况,例如你的房贷基准利率4.41, 也就是房贷基准利率打九折 (4.9%×(1-90%),你的加点幅度就是负0.39%(4.41%-4.8%=-0.39%)。

由此可见,房贷利率完全取决于原始房贷利率,你原始房贷利率比较高,那么你相应的加点幅度就比较高,如果你的原始房贷利率比较低,那么你的加点幅度会出现零或者加点幅度为负值的情况。

如果你把房贷基准利率转为LPR报价,那么你在下一个定价周期就会转化为LPR+加点幅度,加点数值在合同剩余期限内固定不变。大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,如果你的个人住房贷款原合同期限30年,已经还贷了5年,剩余期限为15年,2019年12月发布的5年期以上LPR报价4.8%,你在2020年3月30至2020年8月31进行了转化,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,你的原始房贷利率是5.39%,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日期间,执行的利率水平仍然是5.39%(4.8%+0.59%,和原始的房贷利率数值相同,只是计算方式不同)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推,直到贷款合同结束。

需要大家注意的是,本次举例的LPR重新定价周期是1年,这也是银行规定的最低定价周期,当然,你也可以和金融机构约定2年、3年和更长的定价周期和定价日,我个人建议大家还是选择一年为定价周期。

也就是说,你的房贷在转为LPR之后,你的房贷利率就是成为了LPR+加点幅度,真正影响你下一年度还贷的是定价日前一个月的LPR报价,如果它下降了,那么你房贷利率相应的也就下跌了,反之也是一个道理。

五、我个人还是建议大家将房贷基础利率转为LPR报价利率

首先,从理论上来说,LPR上涨和下跌都有可能。从目前世界上发达国家的经验来看,利率下行是必然趋势,有些国家甚至出现了负利率。而我们国家的利率还处在高位,根据国内实际经济形势及房住不炒的政策,LPR在未来一段时间还是有比较大的下行空间。

当然,LPR绝对不会出现大幅度的暴涨暴跌,最有可能情况是小幅度的震荡下行,所以,大家不要担心因为LPR大幅波动影响还款的金额,

其次,既然是贷款市场报价利率化改革,当然是越改越好,哪有越改越差的。更何况,从此以后,大多数人的房贷都是LPR报价利率。

据中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问表示,自人民银行在2019年8月17日发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告以来,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

对于还有几年就还清的用户,转不转都无所谓了,而对于一些贷款周期比较长的用户来说,我还是建议大家把房贷利率转换为LPR,并且把重新定价周期约定为1年。

当然,上面也只是个人的一些观点和建议,上文对大家关心的一些问题也说清楚了,大家可以根据自己的实际情况来做相应的对策。

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