6月21日,首批9只基础设施公募REITs带着众多投资者的热盼,在沪深交易所上市交易。

当前,诸多期待汇聚REITs。对于“战配”机构和专业投资者而言,在全球低利率时代,寻求一份长期的稳健收益弥足珍贵;对于普通投资者而言,公募REITs的加入可使资产配置组合更丰富、多元;对于地方政府而言,盘活存量基础设施资产,推进地方经济建设,使命如磐;对于监管机构而言,护佑多层次资本市场,助力经济发展,创新即动力。

从全球REITs发展格局看,已有40多个国家和地区设立了REITs市场,REITs市值在2019年底突破2万亿美元,REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。然而,从发展程度看,根据安永最新报告,美国是目前唯一被归为成熟REITs市场的国家,其他发达国家或地区不占绝对优势,我国具有实现“弯道超车”的潜力。

从全球REITs市场发展进程看,约有近一半的REITs市场是本世纪第一个十年设立的,承载了“嫁接资本市场为实体经济融资”和“部分资产处置与金融风险疏解”的功能。随着这两大基本功能经过实证检验,越来越多的国家和地区加入REITs市场设立大潮。

从产品设计机制看,由于底层资产必须是产权清晰完整的实体资产,必须能够产生长期、稳定的现金流;收益分配一般不低于基金年度可分配利润的90%;基金总资产不超过基金净资产的140%;一系列安排使得REITs在全球市场具有了整体流动性好、透明度高、分红比例稳定、风险收益特征鲜明等标签。

从收益水平看,根据彭博数据统计,2012年至2019年,美国、英国、日本、新加坡等国REITs市场所创造的年化收益率主要分布在9%至14%,并不逊色于相应国家的主要股指回报,但波动率显著小于相应国家的股票市场。

相对于全球REITs市场发展,我国基础设施公募REITs在盘活存量资产、化解金融风险、产品设计机制等方面,充分借鉴了海外市场的发展经验,并进一步根据我国实际,开创了“公募+ABS”产品结构。

相对于其他国家和地区,我国有着更为丰富的基础设施存量资产。根据国家统计局披露的基础设施累计投资额测算,截至2020年底我国基础设施存量近130万亿元。分省区看,四川、山东、广东、浙江、江苏等11个省区的基础设施存量规模超过5万亿元。以公路、铁路为主的城市内与城际间轨道交通,互联网数据中心,污染物处理厂等设施为代表,都是REITs可投资标的;未来若以8%的目标水平衡量,则意味着一个超过10万亿元的潜在REITs市场,具有“弯道超车”的实力。

首批公募REITs上市,是试水,是探路,更是一种积极进发的宣言。但这类产品定价的核心在于中长期价值的“锚定”,绝非是对短期交易价格的随波逐流,甚至对于短期交易不见得非常“友好”,更不能怀着毕其功于一役的心态去“炒新”“炒缺”。

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